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如何看待地产行业
2018-1-11

最近地产股风起云涌,成为市场瞩目的焦点。泰禾地产连续涨停拉升,短短两周翻倍,让市场惊叹不已。在目前房地产市场调控依然严厉的背景下,我们该如何看待地产行业和地产股,我们来做个简单的分析。

 

 

从大的背景来说,中国14亿人口的城市化所带来的住房需求,是地球历史上所没有的,既没有历史经验可做参考,也不能简单以国外市场尤其是城市化已完成的房地产市场来类比,比如租售比,比如人均收入。因为中国的城市化正在进行,国外的城市化已经完成,如果同类类比,就如同拿腾讯阿里的市盈率对比宝钢神华的市盈率,这是两个成长性完全不同的市场,简单拿市盈率对比就容易犯刻舟求剑的错误,真要类比,就只能拿30年代美国崛起的时候美国的租售比来类比。

 

 

从房地产市场的特性来说,房地产市场是一个具有总枢纽和总归入特征的市场,基本是所有财富的最后汇入点。人的一生,衣食住行,不可或缺。其中衣服食物和出行,在人的一生中消费的数额有限,随着消费金额的提高,边际效应递减,追求的动力减弱,甚至现在有钱人都不吃饭,追求减肥了。只有房产,从80平到120平到200平,对人幸福感的提升效果明显,个人有强烈的追求动力,而目前人们房产消费普遍还没有达到“满足”这一层次,只要经济还在发展,创造的财富还在增加,那么增加的财富很大一部分还是要流入房产。我们说赌国运,如果你相信中国经济还将增长,人民创造的财富还在增加,GDP还在快速增长,那么,创造的财富仍有很大一部分会沉淀到房地产市场。

 

 

房地产调控政策是大家误解最多的,我们很容易误解房地产调控政策是为了使房价下跌的。可以肯定的是,房地产调控不会以房价下跌为目的,而是以房价稳定为目标。房价下跌所带来的问题,比房价上涨所带来的问题更多。房产是大部分普通老百姓一生最大的财富所在,房产也成为他们最后抵御风险的武器,比如大病救急,抵押养老,如果房价下跌,他们的财富就会受损。诚然房价下跌会使无房群众得益。但是,有房子的老百姓也是老百姓,他们的利益也需要得到保证,而且,目前中国有房产的老百姓占多数。

 

 

 

货币贬值这个因素是大家理解的最多的,长期来看,纸币具有天然的贬值趋向,从这个意义上,任何大宗商品,比如青菜萝卜的价格,长期来看也是永远涨不会跌的,没有说30年后的青菜比30年前便宜。现实看,比如英国美国澳大利亚,确实存在房价永远涨的情况,反而日本长达20年的房价下跌似乎是个案。

 

 

虽然房地产市场前景良好,但是具体到房地产股,我觉得相对复杂些。股票价格受公司经营状况和股票市场整体起落的影响。虽然行业前景看好,但行业即使是风口,个体公司经营不给力,依然无法分享行业成长的潜力。个体公司经营的好,但是如果整体市场不好,可能短时期内价格也会受到抑制。所以地产股还需仔细鉴别。目前时点上部分龙头地产股的估值还是比较低,应该说长期看有投资价值,他们所持有的房产土地价格,长期来看有上升的空间。